Lei 18.375/2025: Autodeclaração Eletrônica no Licenciamento de Obras em São Paulo

Este artigo responde às seguintes perguntas técnicas:

• O que muda no licenciamento de obras em São Paulo com a Lei nº 18.375/2025?

• Como funciona o sistema de autodeclaração eletrônica para aprovação de projetos?

• Quais tipos de edificações podem utilizar o regime autodeclaratório?

• Quais são os riscos e responsabilidades para proprietários e responsáveis técnicos?

• Quando o licenciamento autodeclaratório não se aplica?

A Prefeitura de São Paulo sancionou, em 29 de dezembro de 2025, a Lei nº 18.375, modernizando processos que historicamente demoravam meses para serem concluídos, impactando diretamente o licenciamento urbano, a regularização de edificações e a responsabilidade técnica de engenheiros e arquitetos em São Paulo, um marco importante na desburocratização do licenciamento urbano. A nova legislação institui um sistema de emissão autodeclaratória eletrônica para aprovação de projetos de edificações, modernizando processos que historicamente demoravam meses para serem concluídos. Alinhada à Meta 132 do Programa de Metas 2025-2028, a lei busca agilizar o desenvolvimento urbano sem comprometer a segurança jurídica e a fiscalização.

Como funciona o licenciamento de obras com autodeclaração eletrônica em São Paulo

O Novo Sistema Autodeclaratório: Simplificação com Responsabilidade

A Lei 18.375 introduz uma mudança paradigmática no licenciamento de obras em São Paulo. A principal inovação é a criação de um regime eletrônico autodeclaratório para edificações de até 1.500 metros quadrados. Diferentemente do sistema tradicional, que exigia análise técnica prévia em todos os casos, o novo modelo permite que diversos documentos sejam emitidos de forma automática e sistêmica, com base na declaração do interessado e na validação automática do sistema.

Os documentos contemplados pela nova legislação incluem :

•Alvará de Aprovação e Execução para edificações novas e reformas

•Certificado de Conclusão para obras finalizadas

•Certificado de Regularização para edificações existentes

•Alvará de Execução de Muro de Arrimo, demolição, movimento de terra e avanço de tapume

•Certificado de Acessibilidade para imóveis da Administração Pública

•Certidão de Uso e Ocupação do Solo para residências unifamiliares

Do ponto de vista técnico-regulatório, a Lei nº 18.375 altera a lógica tradicional do licenciamento urbano ao substituir a análise prévia integral por validações automáticas e posterior fiscalização, exigindo maior rigor técnico na elaboração dos projetos e na veracidade das informações declaradas.

O sistema funciona por meio do cruzamento de dados georreferenciados do GeoSampa, portal que segue as diretrizes do Plano Diretor Estratégico (PDE). Qualquer divergência identificada entre as informações declaradas e os parâmetros do sistema impedirá automaticamente a emissão do documento, garantindo que apenas projetos conformes sejam aprovados.

Quando o licenciamento autodeclaratório exige maior cautela técnica

Embora o novo sistema traga ganhos relevantes de prazo, ele aumenta significativamente a exposição a riscos regulatórios. Erros de enquadramento, inconsistências entre projeto e parâmetros urbanísticos ou declarações incorretas podem resultar em multas, cassação de alvarás e responsabilização solidária dos envolvidos.

Prazos: Máximo de 30 Dias para Emissão

Um dos principais benefícios da Lei 18.375 é a redução significativa dos prazos de licenciamento. A lei estabelece que a emissão dos documentos não poderá ultrapassar 30 dias, contados a partir da autuação do pedido. Este é um avanço considerável em comparação com os prazos anteriores, que frequentemente ultrapassavam esse período.

Caso a Prefeitura não se manifeste dentro desse prazo, sem indeferimento formal ou encaminhamento para análise técnica ordinária, a obra poderá ser iniciada. Nesse cenário, porém, a responsabilidade pela conformidade integral do projeto é transferida completamente para o proprietário, o possuidor e os responsáveis técnicos.

Quem Pode Usar o Novo Sistema?

O regime autodeclaratório não é universal. A lei estabelece critérios claros sobre quais tipos de edificações e imóveis podem se beneficiar do novo sistema. As edificações elegíveis devem ter até 1.500 m² de área total, estar localizadas em lotes de até 20.000 m² e se enquadrar nas seguintes categorias de uso :

Categoria	Descrição
Residencial R1	Habitações unifamiliares e multifamiliares (exceto HIS e HMP)
Não-Residencial nR1 e nR2	Comércios e serviços de pequeno porte
Não-Residencial nRa1 a nRa4	Usos comerciais e de serviços variados
Industrial Ind1a e Ind1b	Indústrias de pequeno porte

Reformas também são permitidas, desde que não ultrapassem 50% da área construída existente e que a área total, após a intervenção, não exceda 1.500 m².

Restrições Importantes: Nem Tudo se Enquadra

Apesar da flexibilização, a Lei 18.375 mantém restrições importantes. O regime autodeclaratório não se aplica a imóveis :

•Localizados em áreas tombadas ou em seu entorno

•Situados em áreas de mananciais, proteção ambiental ou Áreas de Preservação Permanente (APP)

•Que sejam Polos Geradores de Tráfego

•Sujeitos a licenciamento ambiental

•Atingidos por melhoramentos viários, desapropriações ou decretos de utilidade pública

•Inseridos em áreas de influência de linhas de metrô e trem metropolitano

•Localizados em perímetros de operações urbanas consorciadas ou planos de intervenção urbana

•Com restrições contratuais específicas

Nesses casos, o licenciamento continuará a seguir o rito ordinário de análise técnica pela SMUL.

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Responsabilidade Solidária: A Contrapartida da Agilidade

A agilidade trazida pela Lei 18.375 vem acompanhada de uma transferência significativa de responsabilidade. Proprietários, possuidores e responsáveis técnicos (arquitetos e engenheiros) responderão solidariamente pela veracidade das informações declaradas e pela correta execução das obras .

A responsabilidade solidária é o principal contrapeso da agilidade introduzida pela Lei nº 18.375. Isso significa que proprietários, possuidores e responsáveis técnicos…simultaneamente em caso de irregularidades. A lei estabelece que a veracidade das informações é de exclusiva responsabilidade do proprietário ou possuidor e dos responsáveis técnicos, sob as penas do artigo 299 do Código Penal (falsidade ideológica).

Fiscalização Intensificada: Multas e Penalidades

Contrariamente ao que alguns possam pensar, a modernização do processo não implica redução da fiscalização. A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) está autorizada a realizar auditorias por amostragem e pode determinar, a qualquer momento, a reanalise integral do projeto .

As penalidades para irregularidades são severas:

•Multas de até R$ 1.000 por metro quadrado de área irregular

•Cassação, anulação ou suspensão dos documentos emitidos

•Impedimento de novos pedidos autodeclaratórios pelo prazo de 12 meses

•Comunicação aos conselhos profissionais (CAU, CREA) e autoridades competentes

•Possíveis sanções penais, conforme legislação aplicável

Regularização de Edificações: Prorrogação até Abril de 2026

A Lei 18.375 também autoriza o Poder Executivo a prorrogar por até 12 meses o prazo para pedidos de regularização de edificações, originalmente previstos na Lei nº 17.202/2019. Um decreto municipal já estabeleceu o novo prazo para protocolo até 30 de abril de 2026, oferecendo uma oportunidade para proprietários regularizarem edificações que não possuem documentação em dia.

Modernização Digital: Transparência e Eficiência

Além da emissão eletrônica de documentos, a Lei 18.375 reforça a estratégia da Prefeitura de digitalizar os processos urbanísticos. A legislação permite o uso de videoconferências para atendimentos técnicos e busca ampliar a transparência e a agilidade dos procedimentos .

Essa modernização digital oferece benefícios tanto para a administração quanto para os cidadãos:

•Redução de prazos e etapas do licenciamento

•Aceleração da aprovação de obras públicas (escolas, hospitais, etc.)

•Padronização das análises com validações automáticas

•Uso de bases georreferenciadas para maior precisão

•Estímulo ao desenvolvimento urbano e à economia local

Implicações para o Setor Imobiliário e Construção Civil

A Lei 18.375 representa uma mudança significativa para o mercado imobiliário e a construção civil em São Paulo. Proprietários e incorporadoras que se enquadrem nos critérios poderão iniciar obras muito mais rapidamente, reduzindo custos com financiamento e acelerando o retorno sobre investimentos.

Arquitetos e engenheiros, por sua vez, precisarão estar ainda mais atentos à conformidade de seus projetos, já que a responsabilidade solidária os expõe a riscos legais significativos. Recomenda-se que esses profissionais adotem protocolos rigorosos de verificação e mantenham seguros profissionais adequados.

Resumo técnico:

A Lei nº 18.375/2025 moderniza o licenciamento de obras em São Paulo ao introduzir a autodeclaração eletrônica para edificações de até 1.500 m², reduzindo prazos, mas transferindo integralmente a responsabilidade técnica e jurídica para proprietários e profissionais habilitados.

Conclusão: Agilidade com Responsabilidade

A Lei 18.375 marca um passo importante na modernização da administração pública em São Paulo. Ao simplificar processos e reduzir prazos, a legislação busca estimular o desenvolvimento urbano, atrair investimentos e melhorar a qualidade de vida dos cidadãos. No entanto, é fundamental que proprietários, profissionais e a própria administração estejam preparados para essa nova realidade.

Para os interessados em utilizar o novo regime autodeclaratório, a recomendação é clara: além de compreender os critérios legais, é fundamental adotar uma abordagem técnica rigorosa no licenciamento e na regularização de edificações, especialmente diante da ampliação da responsabilidade solidária prevista na legislação. A agilidade conquistada deve ser acompanhada de responsabilidade e conformidade com as normas urbanísticas e edilícias vigentes.

Referências

[1] Prefeitura de São Paulo. (2025, 30 de dezembro). Prefeitura sanciona lei que institui emissão autodeclaratória eletrônica para aprovação de projetos de edificações. Disponível em:

[2] Diário Oficial do Município de São Paulo. (2025, 29 de dezembro ). Lei nº 18.375, de 29 de dezembro de 2025 - Dispõe sobre a emissão declaratória eletrônica de aprovação de projetos de edificações para obra nova ou reforma com ou sem acréscimo de área de regularização de edificações por lei em vigor para edificações até 1.500 m² de área total, estabelecendo as categorias de intervenções e os procedimentos aplicáveis e dá outras providências.