Novo Decreto de Parcelamento do Solo em São Paulo: O que Muda para o Mercado Imobiliário e Como se Preparar para as Novas Oportunidades

Introdução

A Prefeitura de São Paulo acaba de publicar o Decreto nº 64.901/2026, uma atualização crucial nas regras de parcelamento do solo que promete destravar novos investimentos e trazer mais segurança jurídica para o setor. Para quem atua com desenvolvimento imobiliário, estudos de viabilidade e licenciamento, entender essa mudança não é apenas uma necessidade, mas uma vantagem competitiva.

Este decreto não é apenas uma formalidade burocrática. Ele representa uma mudança estratégica na forma como a cidade se desenvolve, com impactos diretos na viabilidade de novos projetos. Vamos analisar o que realmente importa para o seu negócio.

Por que este Decreto é um Ponto de Virada?

Historicamente, o processo de parcelamento do solo em São Paulo é um desafio. Conceitos vagos, sobreposição de normas e interpretações divergentes criavam um cenário de:

• Insegurança jurídica: Projetos eram questionados tardiamente.

• Retrabalho técnico: Exigências inesperadas geravam custos e atrasos.

• Riscos não mapeados: A viabilidade inicial era comprometida por surpresas no licenciamento.

  
  

O Decreto nº 64.901/2026 ataca esses problemas de frente, buscando clareza normativa, padronização de procedimentos e previsibilidade técnica. O objetivo é claro: tornar o ambiente de negócios mais estável e eficiente.

Principais Avanços e Oportunidades

O novo decreto não cria uma política urbana do zero, mas organiza e operacionaliza diretrizes do Plano Diretor (Lei 16.050/2014) e da Lei de Zoneamento (LPUOS - Lei 16.402/2016). As principais frentes de avanço são:

Diretriz	Impacto Prático e Oportunidade Comercial
Adensamento Qualificado	Incentivo a empreendimentos em áreas com infraestrutura, especialmente eixos de transporte. Oportunidade para projetos de maior porte e rentabilidade.
Ampliação de Áreas Verdes e Fruição Pública	Possibilidade de criar projetos mais atrativos e valorizados, com espaços de lazer e convivência integrados à cidade.
Habitação de Interesse Social (HIS) e de Mercado Popular (HMP)	Regras mais claras para a produção de HIS/HMP em áreas bem localizadas, abrindo um mercado com alta demanda e incentivos fiscais.
Flexibilização da Destinação de Áreas Públicas	Regulamentação dos artigos 42-A, 42-B e 42-C da LPUOS, que permitem a substituição da doação de áreas por contrapartida financeira ao FUNDURB. Isso pode viabilizar projetos em terrenos com restrições de espaço.

O Impacto Direto nos Estudos de Viabilidade (EVTL)

Para quem desenvolve Estudos de Viabilidade Técnico-Legal, o decreto é um divisor de águas. A análise de novos projetos agora conta com:

• Parâmetros mais objetivos: Menos espaço para subjetividade na análise dos órgãos públicos.

• Previsibilidade de exigências: Mapeamento de riscos mais preciso desde a fase inicial.

• Estratégia de aprovação mais segura: Base sólida para definir prazos e custos de licenciamento.

  
  

Na prática, isso significa decisões de investimento mais inteligentes, com menos surpresas e maior eficiência. Um EVTL bem fundamentado no novo decreto torna-se uma ferramenta ainda mais poderosa para garantir o sucesso de um empreendimento.

Conclusão: Prepare-se para o Novo Cenário

O Decreto nº 64.901/2026 é mais do que uma atualização normativa; é um sinal claro de que a Prefeitura de São Paulo busca um ambiente de desenvolvimento urbano mais maduro e previsível. Para o mercado, isso se traduz em segurança para investir e inovar.

Empresas e profissionais que dominarem as novas regras sairão na frente, aproveitando as oportunidades para desenvolver projetos mais rentáveis, ágeis e alinhados com o futuro da cidade.

Sua empresa está preparada para navegar neste novo cenário e capitalizar as oportunidades que ele traz?

Este artigo foi elaborado com base em pesquisa e análise da legislação urbanística de São Paulo, incluindo o Decreto nº 64.901/2026, a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) e o Plano Diretor Estratégico.