Emissão autodeclaratória eletrônica em São Paulo: o que muda no licenciamento de projetos de edificações
- Sanrlei Polini
- 17 de abr.
- 6 min de leitura
Atualizado: há 18 horas
A Prefeitura de São Paulo deu mais um passo na digitalização do licenciamento edilício ao regulamentar, por meio do Decreto nº 65.100, de 15 de abril de 2026, a Lei nº 18.375/2025, que instituiu a emissão declaratória eletrônica de documentos de controle da atividade edilícia. Na prática, o município detalhou como funcionará o novo rito para emissão de alvarás, certificados e autorizações em sistema eletrônico oficial.
O tema é relevante porque atinge diretamente incorporadores, proprietários, arquitetos, engenheiros, operadores imobiliários, redes de expansão e gestores de ativos físicos. O novo modelo busca aumentar a celeridade do licenciamento, mas sem eliminar responsabilidade técnica, exigências urbanísticas ou fiscalização. Em outras palavras: o processo pode ficar mais rápido, mas o risco regulatório continua existindo e, em alguns casos, pode até se tornar mais sensível para quem trata a autodeclaração como mera simplificação burocrática.
O que é a emissão autodeclaratória eletrônica
A emissão autodeclaratória eletrônica é um regime em que parte relevante do licenciamento ocorre com base nas informações prestadas pelo interessado e pelos responsáveis técnicos, combinadas com validações automáticas do sistema e análise de requisitos específicos, como a titularidade ou posse do imóvel. A lei municipal prevê que a emissão pode ocorrer de forma automática e sistêmica, desde que as condições legais sejam atendidas.
O decreto regulamentador detalha que esse licenciamento será feito em sistema eletrônico oficial gerido pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), mediante formulário eletrônico, documentação digital e projeto simplificado, conforme padrão a ser definido em portaria. Também deixa claro que o aceite eletrônico no sistema equivale à assinatura dos interessados e dos responsáveis técnicos, com todos os efeitos legais e de responsabilidade técnica.
O que muda na prática para empresas e profissionais
A principal mudança está na lógica do procedimento. Em vez de depender apenas de uma análise técnica tradicional antes da emissão do documento, o novo rito combina:
validações automáticas do sistema
envio digital de documentos e peças gráficas
análise de titularidade ou posse
recolhimento de taxas e preços públicos
responsabilização direta dos declarantes
fiscalização e auditoria posterior
O decreto estabelece, por exemplo, que a admissibilidade do pedido inclui preenchimento correto do formulário, inserção de documentos, validação de parâmetros urbanísticos e da outorga onerosa, inexistência de pedido conflitante em trâmite para o mesmo objeto, conformidade de certificado ligado ao ISS em certos casos e recolhimento das taxas devidas. Se houver inadmissibilidade, o processo pode ser indeferido imediatamente.
Esse ponto é central: digitalizar não significa flexibilizar. A Prefeitura e a própria SMUL destacaram que o novo modelo não afasta o cumprimento do Plano Diretor, da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo e do Código de Obras e Edificações. A diferença está no fluxo operacional, não na eliminação das exigências urbanísticas e edilícias.
Quais documentos podem entrar no rito declaratório
A Lei nº 18.375/2025 prevê que o regime declaratório pode abranger, entre outros, os seguintes documentos:
Alvará de Aprovação e Alvará de Execução
para edificações de até 1.500 m² em lotes ou glebas de até 20.000 m², observados os usos permitidos pela lei.
Certificado de Conclusão
quando vinculado a alvará obtido nesse mesmo regime.
Certificado de Regularização
para edificações de até 1.500 m², quando houver base legal de regularização.
Alvarás específicos
como muro de arrimo,
demolição,
movimento de terra,
avanço de tapume,
implantação de grua,
estande de vendas e
canteiro de obras.
Certificado de Acessibilidade
em imóveis da Administração Pública Direta e Indireta, quando aplicável.
Certidão de Uso e Ocupação do Solo
para empreendimentos classificados como uso residencial unifamiliar.
Quais são os limites e restrições
Aqui está um dos pontos mais importantes para o mercado: o rito autodeclaratório não é universal.
A lei restringe a aplicação do modelo, em regra, a edificações com área total de até 1.500 m², em lotes ou glebas de até 20.000 m², e a usos específicos, como residenciais R1, R2h e R2v, determinados usos não residenciais e alguns usos industriais.
Além disso, a legislação exclui do procedimento eletrônico certas situações mais sensíveis, como:
imóveis tombados ou preservados, imóveis em área tombada ou em raio envoltório,
áreas de proteção de mananciais, áreas ambientais ou APP e
imóveis sujeitos a consulta obrigatória ao Serviço Regional de Proteção ao Voo,
entre outras hipóteses previstas na lei.
O decreto também condiciona a admissibilidade à identificação do imóvel no Cadastro Imobiliário Fiscal por SQL válido e ativo, salvo exceções relacionadas à Administração Pública e equiparados. Se não houver SQL válido, o licenciamento deverá seguir o rito ordinário de análise técnica.
Onde mora o principal risco regulatório
Do ponto de vista estratégico, o maior risco não está no sistema eletrônico em si, mas na falsa sensação de simplicidade.
Quando o procedimento passa a depender mais fortemente da declaração do interessado e do responsável técnico, a governança documental e a consistência das informações ganham ainda mais peso. Isso porque a emissão rápida não elimina a possibilidade de auditoria, fiscalização, autuação, anulação do documento ou aplicação de sanções se forem identificadas inconsistências, omissões ou declarações indevidas.
A própria lei prevê multas relevantes para infrações relacionadas ao regime declaratório, inclusive calculadas por metro quadrado em determinados documentos, com responsabilização solidária de proprietário, possuidor e responsável técnico que deram aceite na emissão declaratória.
Em termos de negócio, isso significa que a agilidade do rito precisa vir acompanhada de:
checagem prévia de enquadramento legal
validação de uso e parâmetros urbanísticos
conferência de titularidade, posse e restrições do imóvel
compatibilização entre projeto, cadastro e documentação fiscal
rastreabilidade das declarações e dos responsáveis
Ou seja, a velocidade operacional só é uma vantagem real quando existe governança regulatória.
O que o decreto trouxe de operacional mais relevante
O Decreto nº 65.100/2026 trouxe alguns pontos práticos que merecem atenção especial.
1. Aceite eletrônico com valor jurídico
O aceite registrado no sistema vale como assinatura dos interessados e dos responsáveis técnicos em todos os documentos e peças gráficas inseridos.
2. Análise da titularidade em até 5 dias úteis
O decreto fixa prazo de até cinco dias úteis para análise da titularidade do imóvel, contados da autuação do processo.
3. Pagamento de taxas como condição operacional
O recolhimento da TEV/COE é condição para o direito de início da obra, observadas as regras legais aplicáveis.
4. Integração com bases cadastrais e GeoSampa
A validação sistêmica confrontará os dados declarados com bases cadastrais oficiais, e a SMUL deverá manter no GeoSampa camada específica para visualização e controle dos processos e documentos expedidos no rito declaratório.
5. Fiscalização preservada
A fiscalização e aplicação de penalidades seguem sob competência da SMUL, com canal de denúncias e exigência de placa padronizada de obra com indicação do SP156.
6. Atendimento técnico remoto e gravado
O decreto regulamenta o atendimento orientativo por videoconferência para processos com comunique-se pendente ou indeferidos dentro do prazo recursal. Esse atendimento não suspende prazo legal nem substitui a manifestação formal no sistema.
E os empreendimentos públicos?
Esse é outro avanço relevante da regulamentação.
A lei já previa tratamento específico para empreendimentos da Administração Pública Direta e Indireta. O decreto detalha que o rito declaratório eletrônico poderá ser aplicado ao licenciamento edilício regular desses empreendimentos, independentemente da área da edificação ou da categoria de uso, em diversas hipóteses, além de disciplinar a emissão de Certidão de Conformidade Urbanística e Dispensa de Licenciamento Edilício para determinados imóveis públicos.
Também foram previstas formas alternativas de comprovação de titularidade para imóveis públicos e equiparados, como TAPI, TPU, cessão de uso, contrato de concessão, atos de incorporação patrimonial e declaração institucional fundamentada. Nos casos incompatíveis com o rito declaratório, a análise poderá ser encaminhada à CAIEPS, com prazo de até 30 dias para análise e deliberação.
Principais riscos regulatórios no novo modelo
erro de enquadramento do imóvel ou da atividade
uso indevido do rito declaratório em hipótese restrita
inconsistência entre cadastro, projeto e documentação jurídica
ausência de governança sobre responsabilidade técnica
interpretação equivocada de que emissão rápida reduz fiscalização
falhas no recolhimento de taxas ou documentos fiscais exigidos
dependência excessiva do sistema sem revisão técnica prévia
Principais aprendizados para o mercado
O Decreto nº 65.100/2026 não deve ser lido apenas como uma norma de modernização administrativa. Ele representa uma mudança de lógica no licenciamento: menos fricção operacional na entrada, mas maior peso na responsabilidade declaratória e na robustez da documentação.
Para empresas, isso reforça uma lição importante: licenciamento mais rápido não dispensa estratégia regulatória. Pelo contrário. Quanto mais automatizado for o processo, maior tende a ser o valor da preparação técnica anterior ao protocolo.
Na prática, operações imobiliárias, industriais, logísticas, comerciais e institucionais precisarão investir mais em organização documental, leitura de enquadramento legal, integração entre áreas técnica e jurídica e controle dos riscos invisíveis do processo.
Reflexão estratégica
O maior avanço da emissão autodeclaratória eletrônica não está apenas na digitalização do protocolo.
Está na possibilidade de separar duas empresas muito diferentes no mercado: aquelas que tratam licenciamento como etapa burocrática e aquelas que tratam licenciamento como ativo estratégico de expansão, compliance e proteção patrimonial.
Quem enxergar o novo rito apenas como “atalho” pode acelerar o protocolo e aumentar a exposição ao risco. Quem enxergar o novo modelo como oportunidade de profissionalizar a governança regulatória tende a ganhar velocidade com mais segurança.
A pergunta que fica é: sua operação está preparada para lidar com um licenciamento mais rápido, mas também mais dependente da qualidade das declarações e da consistência documental?
Sobre a autora
Sanrlei Polini é referência em estratégia regulatória aplicada a ativos imobiliários e operações físicas complexas. Com atuação em licenciamento, regularização, compliance documental e aprovações públicas, desenvolve projetos que conectam segurança jurídica, eficiência operacional e visão de crescimento para empresas em expansão, investidores e gestores de portfólio.
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