REData e data centers no Brasil: o incentivo pode abrir uma nova frente de investimentos, mas o capital precisa chegar ao endereço certo
O Brasil acaba de dar um passo importante na disputa por investimentos em uma das infraestruturas mais estratégicas da nova economia: os data centers.
Com a sanção da Lei nº 15.504, de 15 de setembro de 2026, que instituiu o REData, Regime Especial de Tributação para Serviços de Datacenter, o país criou um novo ambiente de incentivo para a instalação, modernização e expansão desse tipo de infraestrutura.
A mudança é importante.
Mas, olhando para o investidor, acredito que existe uma pergunta ainda mais relevante do que conhecer o benefício fiscal:
O projeto está sendo implantado no local certo para receber esse capital?
O REData pode melhorar significativamente a equação econômica de um empreendimento. No entanto, nenhum incentivo fiscal consegue compensar totalmente uma localização inadequada, a indisponibilidade de energia, restrições ambientais identificadas tardiamente, problemas urbanísticos ou um cronograma regulatório incompatível com o plano de investimento.
É justamente nesse ponto que começa a verdadeira discussão a respeito da implantação de data centers no Brasil.
O que o REData muda para quem pretende investir em data centers no Brasil?
O REData cria incentivos tributários relacionados à aquisição e à importação de determinados produtos de tecnologia da informação e comunicação destinados ao ativo imobilizado das empresas habilitadas.
O regime contempla estruturas destinadas ao armazenamento, processamento e gestão de dados, incluindo computação em nuvem, processamento de alto desempenho, treinamento e uso de modelos de inteligência artificial.
Na prática, isso mostra que o Brasil não está criando apenas um incentivo para receber mais data centers. Está criando condições para atrair parte da infraestrutura necessária à próxima geração da economia digital.
Para o investidor, o impacto pode começar diretamente no custo de implantação.
Em projetos muito dependentes de servidores, GPUs, equipamentos de rede, sistemas de armazenamento e outros componentes tecnológicos, a redução da carga tributária incidente sobre itens elegíveis pode tornar a implantação no Brasil mais competitiva.
Isso pode fazer com que projetos que antes não fechavam economicamente voltem a ser analisados.
Por que o REData pode aumentar o investimento estrangeiro no Brasil?
O capital internacional compara países.
Um fundo, operador global ou empresa de tecnologia não pergunta apenas se existe demanda no Brasil. A decisão envolve uma combinação muito maior de fatores:
retorno;
energia;
conectividade;
segurança regulatória;
sustentabilidade;
prazo de implantação;
capacidade de expansão.
O Brasil já possui características interessantes nessa disputa. Tem um grande mercado consumidor, demanda digital crescente, matriz elétrica com forte participação renovável, território disponível e uma posição relevante na América Latina.
O REData acrescenta um elemento que faltava à equação: maior competitividade tributária para a infraestrutura tecnológica.
Isso pode ajudar a reduzir parte da diferença entre investir no Brasil e direcionar o mesmo capital para outro país.
Em investimentos de grande porte, uma diferença relativamente pequena no custo total pode alterar significativamente o retorno do empreendimento.
O REData também pode mudar o mapa brasileiro dos data centers
A consequência do novo regime talvez não seja apenas o aumento do número de data centers. Podemos passar a ter novos polos de desenvolvimento.
A legislação cria condições diferenciadas para determinadas obrigações relacionadas a projetos instalados nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste.
Isso pode estimular uma distribuição maior dos investimentos pelo país e abrir oportunidades para estados e municípios capazes de oferecer uma combinação competitiva de:
energia;
conectividade;
terrenos adequados;
infraestrutura;
segurança regulatória;
velocidade de implantação.
Essa transformação também muda a lógica imobiliária.
Um terreno destinado a um data center não pode ser analisado apenas por tamanho, localização ou preço por metro quadrado. Ele precisa responder a perguntas muito diferentes das que normalmente orientam uma avaliação imobiliária convencional.
O que realmente torna um terreno adequado para um data center?
A análise de um terreno destinado à implantação de um data center precisa considerar diferentes dimensões técnicas, regulatórias, imobiliárias e operacionais.
Energia
O primeiro ponto é a disponibilidade energética:
Qual capacidade pode ser disponibilizada?
Existe possibilidade real de obter 50 MW, 100 MW, 200 MW ou mais?
Em quanto tempo essa energia poderá ser disponibilizada?
Onde está o ponto de conexão?
Existe redundância?
Há capacidade futura para expansão?
A origem da energia atende às condições previstas para o projeto e para o REData?
Urbanismo
Também é necessário analisar as condições urbanísticas:
A atividade é permitida naquele local?
Quais são os parâmetros construtivos?
Existem restrições de altura, ocupação, recuos ou uso?
Há espaço para expansão futura?
Meio ambiente e recursos hídricos
No campo ambiental, é preciso verificar a existência de áreas protegidas, vegetação, recursos hídricos, passivos de contaminação e outras possíveis restrições.
A estratégia de uso da água e de resfriamento também deve ser avaliada desde o início, especialmente porque a legislação estabelece critérios de eficiência hídrica.
Conectividade
A conectividade é outro ponto central:
Existe fibra disponível?
Há possibilidade de utilizar rotas distintas?
A redundância é suficiente para o nível de operação pretendido?
Infraestrutura e situação imobiliária
Ainda precisam ser consideradas questões relacionadas a acessos, infraestrutura viária, redes disponíveis, matrícula, servidões, ônus e outras restrições jurídicas ou imobiliárias.
Por isso, em um projeto de data center, escolher o terreno também significa decidir onde alocar capital.
O terreno mais barato pode acabar sendo o investimento mais caro
Esse é um dos pontos que considero mais importantes.
Imagine duas áreas.
A primeira tem preço de aquisição menor, mas a conexão elétrica só estará disponível em alguns anos, exige reforço relevante da rede, apresenta maior complexidade ambiental e oferece pouca capacidade de expansão.
A segunda custa mais, mas já possui melhores condições de energia, zoneamento compatível, infraestrutura adequada e menor risco regulatório.
Qual delas é realmente mais barata?
A resposta não está apenas no preço do terreno. Está no custo total necessário para colocar o empreendimento em operação.
Por isso, acredito que o verdadeiro valor de um terreno para data center também está na quantidade de riscos eliminados antes da aquisição.
O EVTL ganha uma nova dimensão
O Estudo de Viabilidade Técnica e Legal, EVTL, é tradicionalmente utilizado para avaliar as condições de implantação de um empreendimento em determinado imóvel.
Para data centers, porém, ele precisa ir além.
O EVTL deve funcionar como uma ferramenta de apoio à decisão de investimento.
Não basta responder:
“É possível instalar?”
O estudo também precisa ajudar a responder:
“Este local está suficientemente preparado para justificar a próxima etapa do investimento?”
Essa diferença é pequena na forma, mas enorme na prática.
Como o EVTL pode reduzir o risco do investidor?
Um EVTL voltado para data centers deve reunir diferentes dimensões da decisão.
Análise urbanística
Identifica o uso permitido, os parâmetros construtivos, as limitações existentes e a capacidade de expansão.
Análise imobiliária
Verifica matrícula, titularidade, restrições, servidões e interferências relevantes.
Análise energética
Avalia capacidade, conexão, expansão, redundância, origem da energia e principais condicionantes.
Análise ambiental
Mapeia necessidades de licenciamento, vegetação, água, contaminação e outras possíveis restrições.
Também devem ser avaliados:
conectividade;
acessos;
infraestrutura disponível;
segurança contra incêndio;
jornada de licenciamento;
condições do REData capazes de afetar o projeto.
O resultado do estudo precisa demonstrar claramente:
o que é favorável;
o que depende de alguma ação;
o que representa risco;
o que precisa ser resolvido antes de avançar.
A decisão continua sendo do investidor, mas passa a ser tomada com muito mais segurança.
A análise comparativa é essencial para quem avalia vários terrenos
Quando um investidor avalia vários locais simultaneamente, é comum receber informações diferentes de cada proprietário.
Um apresenta a questão energética. Outro apresenta apenas a matrícula. Um terceiro garante verbalmente que a atividade é permitida. Outro possui um estudo ambiental antigo.
Essa falta de padronização dificulta a comparação.
Um EVTL bem estruturado permite analisar todos os locais utilizando os mesmos critérios. Com isso, o investidor consegue identificar qual área oferece a melhor combinação entre:
viabilidade;
prazo;
risco;
investimento necessário;
capacidade de expansão.
O REData traz benefícios, mas também exige cuidados
O regime não deve ser analisado apenas pelo lado do incentivo fiscal.
Existem obrigações que precisam ser incorporadas ao planejamento do empreendimento desde o início. Entre elas estão compromissos relacionados a:
atendimento do mercado brasileiro;
investimentos em pesquisa e inovação;
utilização de energia renovável ou de baixa emissão;
eficiência hídrica;
sustentabilidade;
regularidade fiscal.
Por isso, o planejamento para utilização do REData deve começar antes das aquisições e da implantação. O ideal é que o investidor trabalhe de forma integrada com especialistas tributários, jurídicos, regulatórios, ambientais, energéticos e de engenharia.
O maior risco é descobrir tarde
Em projetos de grande porte, os problemas nem sempre aparecem de uma vez. Muitas vezes, surgem como pequenas premissas mal avaliadas:
um prazo de energia considerado sem validação;
uma restrição ambiental descoberta depois da aquisição;
uma licença que não entrou no cronograma;
uma exigência municipal subestimada;
um projeto desenvolvido antes da compreensão completa das regras locais.
Separadamente, cada problema pode parecer administrável. Somados, podem resultar em atrasos, aumento de custos, revisão do projeto e redução do retorno do investimento.
É por isso que acredito tanto na importância de uma análise bem-feita no início.
Problemas descobertos cedo ainda são decisões. Problemas descobertos tarde passam a ser custos.
Depois do EVTL começa outro desafio: implantar
Escolher o local certo é apenas a primeira parte.
A implantação de um data center envolve prefeitura, órgãos ambientais, concessionárias de energia, Corpo de Bombeiros, empresas de telecomunicações, projetistas, construtoras, investidores, proprietários, equipes jurídicas, consultores e várias outras frentes.
O desafio não está apenas na quantidade de envolvidos. Está na dependência entre eles.
Uma alteração ambiental pode modificar o projeto. Uma mudança no projeto pode interferir na aprovação do Corpo de Bombeiros. Uma condição da concessionária pode exigir nova infraestrutura.
Tudo isso pode afetar prazo e investimento.
Por esse motivo, o licenciamento precisa ser tratado como parte da estratégia do empreendimento.
Por que uma empresa especializada em implantação faz diferença?
Implantar não significa apenas acompanhar protocolos. Significa organizar toda a jornada regulatória do projeto.
Uma implantação estruturada deve trabalhar desde o início com:
licenças necessárias;
órgãos envolvidos;
documentação;
responsáveis;
dependências;
cronograma;
condicionantes;
riscos;
prazos;
interfaces com os projetos;
respostas às exigências;
gestão documental;
acompanhamento até a operação.
O objetivo não é apenas obter licenças. É fazer com que projeto, licenciamento, construção e estratégia de investimento caminhem juntos.
O investidor estrangeiro precisa de previsibilidade
Quem entra em um novo país precisa transformar a complexidade local em informação clara. Um comitê de investimento deveria conseguir olhar para um projeto no Brasil e entender rapidamente:
O local foi analisado?
A atividade é permitida?
Há energia disponível?
Existe possibilidade de expansão?
A conectividade é adequada?
Os principais riscos ambientais são conhecidos?
O caminho de licenciamento está definido?
O REData foi considerado?
O cronograma regulatório está integrado ao cronograma do projeto?
Os riscos estão classificados?
Existe um plano de ação?
Quando essas respostas existem, a percepção do investimento muda.
O terreno deixa de ser apenas uma área disponível e passa a ser um local preparado para receber capital.
Uma nova categoria de ativo pode surgir no Brasil
A expansão dos data centers pode criar uma nova forma de olhar para terrenos.
Eles deixam de ser apenas áreas disponíveis para desenvolvimento e passam a ser locais previamente analisados e preparados para esse tipo de infraestrutura.
Terrenos com condições energéticas, urbanísticas, ambientais, imobiliárias e de conectividade previamente avaliadas tendem a reduzir o tempo necessário para a tomada de decisão.
Isso pode beneficiar proprietários, fundos, desenvolvedores e investidores internacionais.
O que avaliar antes de escolher um local para data center no Brasil?
Antes de comprometer capital relevante, algumas perguntas precisam estar respondidas:
A atividade é permitida?
Existe energia suficiente e em qual prazo?
A capacidade energética pode acompanhar futuras expansões?
A origem da energia atende às exigências do projeto?
Quais licenças ambientais serão necessárias?
Existem restrições urbanísticas, ambientais ou imobiliárias?
A conectividade é adequada e possui redundância?
A estratégia de água e resfriamento é viável?
Qual é o caminho regulatório até a operação?
O cronograma regulatório é compatível com o cronograma financeiro?
Quais condições precisam ser atendidas para utilização do REData?
O local comporta a expansão prevista para os próximos anos?
Se essas respostas ainda não existem, provavelmente ainda é cedo para uma decisão definitiva de investimento.
O REData abre a oportunidade. A preparação do local definirá quem conseguirá aproveitá-la melhor
O Brasil ganhou uma ferramenta importante para competir por investimentos em infraestrutura digital. O REData pode reduzir custos de implantação, atrair capital estrangeiro, estimular novos polos de data centers e fortalecer áreas como inteligência artificial, computação em nuvem e pesquisa.
Mas o incentivo não elimina os riscos de implantação.
Na minha visão, quanto maior for o volume de capital chegando ao setor, maior será a necessidade de análises técnicas, regulatórias e imobiliárias completas.
É nesse momento que o EVTL deixa de ser apenas um estudo e passa a funcionar como uma ferramenta de proteção do investimento.
Na Sanrlei Polini Engenharia Consultiva, trabalhamos há mais de 25 anos nessa interface entre imóvel, legislação, viabilidade, licenciamento e implantação.
Nos projetos de data centers, esse conhecimento pode ser aplicado desde a análise comparativa de diferentes locais até a definição da estratégia regulatória e o acompanhamento da implantação.
Porque, no fim, a pergunta não é apenas:
“Onde existe terreno disponível no Brasil?”
A pergunta realmente importante é:
“Qual local reúne energia, infraestrutura, viabilidade regulatória, capacidade de expansão e previsibilidade suficientes para receber capital de longo prazo?”
Encontrar essa resposta antes de investir pode ser uma das decisões mais valiosas de todo o projeto.
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