Explorando o Novo Mapa Regulatório da Construção Civil Brasileira - Ed. 01 (Licenciamento Ambiental e Códigos de Obras – 2025)

lei geral do Licenciamento ambiental e códigos de obras

Este artigo responde às seguintes questões técnicas:

• O que muda com a Lei Geral do Licenciamento Ambiental (Lei nº 15.190/2025)?

• Como as novas modalidades LAC, LAU e LAE impactam o licenciamento de obras e empreendimentos?

• Quais municípios atualizaram seus Códigos de Obras recentemente?

• Como essas mudanças afetam EVTLs, regularização imobiliária e licenças de funcionamento?

O cenário regulatório brasileiro está passando por uma transformação estrutural e exige atenção estratégica de todos os agentes do mercado, especialmente empresas e profissionais envolvidos com licenciamento ambiental, EVTL, regularização imobiliária e conformidade regulatória na construção civil. A publicação da Lei Geral do Licenciamento Ambiental (Lei nº 15.190/2025) em agosto de 2025 marca o início de uma nova era de simplificação procedimental combinada com maior responsabilização técnica para empreendedores e profissionais do setor.

Simultaneamente, sete municípios estratégicos em São Paulo, Rio de Janeiro e Paraíba aprovaram ou estão revisando seus Códigos de Obras, alguns substituindo legislações com mais de 60 anos de vigência. Essa convergência entre mudanças federais e locais cria um momento único de reorganização regulatória que exige atenção estratégica de todos os agentes do mercado.

Nesta primeira edição da nossa newsletter, consolidamos as principais mudanças normativas verificadas em fontes oficiais e analisamos seus impactos técnicos e operacionais para apoiar suas decisões de planejamento e conformidade.

Contexto regulatório e impacto no licenciamento de obras e empreendimentos

Panorama Regulatório da Semana

Esta edição consolida mudanças normativas recentes, verificadas em fontes oficiais, com impacto direto sobre licenciamento de obras, regularização imobiliária e licenças de funcionamento e operação. O objetivo é apoiar decisões técnicas, revisão de processos internos e planejamento regulatório dos empreendimentos.

O que mudou

🏛️ ÂMBITO FEDERAL

Lei Federal nº 15.190/2025 – Lei Geral do Licenciamento Ambiental

Sancionada em 8 de agosto de 2025 | Vigente

A nova lei estabelece normas gerais para o licenciamento ambiental em âmbito nacional, criando um arcabouço comum que facilita a atuação multi-estadual e reduz insegurança jurídica causada por interpretações divergentes entre entes federativos.

Novas modalidades de licenciamento:

• LAC (Licença por Adesão e Compromisso): Para atividades de baixo impacto via autodeclaração, sem análise prévia detalhada do órgão ambiental.

• LAU (Licença Ambiental Única): Licenciamento em etapa única, consolidando LP, LI e LO em um único documento.

• LAE (Licença Ambiental Especial): Para empreendimentos estratégicos de interesse nacional.

  
  

Pontos técnicos relevantes:

• Padronização conceitual: Estabelece definições uniformes entre União, estados e municípios.

• Prazos de validade: Mínimo de 3 anos e máximo de 10 anos, dependendo do porte e potencial poluidor.

• Renovação automática: Possível para atividades de baixo e médio potencial poluidor, mediante cumprimento de condicionantes.

• Ampliação do uso de licenças autodeclaratórias: Transfere responsabilidade técnica e jurídica para o empreendedor.

• Reforço da responsabilidade técnica: Profissionais habilitados passam a ter responsabilidade explícita sobre estudos ambientais e declarações, com registro obrigatório em documento de responsabilidade técnica perante conselhos profissionais.

• Digitalização e transparência: Todos os estudos e documentos devem ser disponibilizados publicamente em plataformas digitais.

Fonte: Câmara dos Deputados | Lei 15.190/2025

Impacto direto no EVTL e na viabilidade regulatória

Com a ampliação das licenças autodeclaratórias e a consolidação de etapas em modalidades como a LAU, o EVTL passa a ter papel central na mitigação de risco regulatório. Estudos de viabilidade técnica e legal precisam incorporar, desde a fase inicial, os novos critérios da Lei nº 15.190/2025 para evitar indeferimentos, sanções e retrabalho.

🏢 ÂMBITO MUNICIPAL - SÃO PAULO

📍 ATIBAIA | Lei Complementar nº 952/2025

Sancionada em 22 de maio de 2025

Institui novo Código de Obras e Urbanismo, substituindo normas anteriores.

Impacto técnico:

• Atualização de parâmetros construtivos

• Novas exigências para projetos legais

• Revisão de modelos padrão de aprovação e habite-se

• Necessidade de adequação de processos para obras no município

Fonte: Portal Oficial Prefeitura de Atibaia

📍 OSASCO | Lei Complementar nº 443/2024

Sancionada em 20 de dezembro de 2024

Cria novo Código de Obras e Edificações, alinhado à legislação urbanística revisada.

Impacto técnico:

• Alteração no fluxo de aprovação de obras e reformas

• Atualização de exigências para licenciamento de atividades em edificações

• Reorganização dos procedimentos administrativos

Fonte: Portal Oficial Prefeitura de Osasco | Câmara Municipal

📍 MAIRIPORÃ | Lei Complementar nº 478/2024

Sancionada em 9 de outubro de 2024

Institui o Código de Obras e Edificações do Município.

Impacto técnico:

• Consolidação das regras de licenciamento edilício

• Revisão de procedimentos de regularização de obras e ampliações

• Padronização de exigências documentais

Fonte: Portal Oficial Prefeitura de Mairiporã

📍 CAMPINAS | Decreto nº 23.443/2024

Publicado em 1º de julho de 2024

Regulamenta procedimentos para aprovação e licenciamento de obras particulares através de projetos simplificados.

Impacto técnico:

• Reestruturação do fluxo de projetos simplificados

• Integração ao modelo digital de aprovação municipal

• Desburocratização de processos para obras de menor porte

Fonte: Diário Oficial de Campinas | Portal PMC

📍 SÃO JOSÉ DOS CAMPOS | Pacote Urbanístico

Aprovados em 2025

Importante pacote urbanístico foi aprovado pela Câmara Municipal, resultando em novas leis sancionadas que alteram significativamente o planejamento da cidade:

•Alterações na Lei de Zoneamento (LPUOS): Originada do PLC 17/2025, a nova lei foi aprovada em outubro de 2025, redefinindo parâmetros de uso e ocupação do solo.

•Revisão do Plano Diretor: Originada do PLC 18/2025 e aprovada em novembro de 2025, a legislação atualiza o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do município.

•Nova Lei de Atividades Econômicas Residenciais: Substituindo a antiga "Lei do Fundo de Quintal", a legislação originada do PLC 28/2025 foi aprovada em outubro de 2025, ampliando as atividades permitidas em imóveis residenciais.

•Ajustes no Código de Edificações (PLC 19/2025): Este projeto de lei, que propõe ajustes no código, é o único do pacote cujo status de aprovação final não foi conclusivamente confirmado, sendo importante verificar sua sanção.

Impacto concretizado:

•Mudanças significativas em enquadramento de uso.

•Alteração de parâmetros urbanísticos.

•Ampliação de atividades permitidas em imóveis residenciais.

Status: Leis majoritariamente aprovadas e sancionadas.

Fonte: Câmara Municipal de São José dos Campos | Portal Oficial | Diário Oficial do Município.

🏢 ÂMBITO MUNICIPAL - RIO DE JANEIRO

📍 SAQUAREMA | Lei Complementar nº 103/2025

Aprovada em 17 de abril de 2025

Dispõe sobre o Código de Obras e Edificações do Município.

Impacto técnico:

• Reorganização do licenciamento edilício municipal

• Consolidação do uso da plataforma digital oficial (SURFS)

• Novos checklists documentais para projetos e regularizações

• Licenciamento urbanístico integralmente digital

Fonte: Portal Oficial Prefeitura de Saquarema | Portal da Transparência

🏢 ÂMBITO MUNICIPAL - PARAÍBA

📍 GUARABIRA | Lei Complementar nº 05/2025

Sancionada em 19 de março de 2025

Institui o Código de Obras, Edificações e Urbanismo do Município.

Impacto técnico:

• Padronização do licenciamento urbano

• Exigência clara de responsabilidade técnica

• Reforço das exigências documentais formais

• Consolidação de procedimentos de aprovação

Fonte: Portal Oficial Prefeitura de Guarabira | Câmara Municipal

Por que isso importa (Impacto Técnico-Operacional)

As mudanças regulatórias descritas acima não são meras atualizações administrativas. Elas representam uma reorganização estrutural do risco regulatório e das responsabilidades técnicas no setor de construção civil e licenciamento.

"A simplificação regulatória transfere responsabilidade, não a elimina. O que antes era verificado preventivamente pelo poder público agora passa a ser autodeclarado pelo empreendedor, que assume integralmente o risco de conformidade."

Transferência de responsabilidade

O avanço de licenças autodeclaratórias (LAC) transfere parte relevante do risco regulatório para o empreendedor e seus técnicos responsáveis. Erros ou omissões em autodeclarações podem resultar em responsabilização civil, administrativa e até criminal. A documentação técnica precisa estar blindada antes do protocolo.

Atualização contínua exigida

A revisão simultânea de Códigos de Obras em 7 municípios exige atualização constante das matrizes de requisitos legais por localidade. Empresas que atuam em múltiplas cidades precisam de sistemas robustos de gestão regulatória. Checklists desatualizados geram retrabalho e atrasos.

Integração normativa

Mudanças federais + municipais simultâneas criam necessidade de análise integrada desde a fase de viabilidade. EVTLs, pré-EVTLs e estudos de viabilidade precisam incorporar essas normas já na fase inicial para garantir aprovação dos projetos e evitar retrabalho custoso.

Digitalização acelera, mas aumenta exigência técnica

Processos digitais reduzem prazos, mas aumentam a responsabilidade sobre a qualidade da documentação inicial. Municípios como Saquarema/RJ já operam com licenciamento integralmente digital através da plataforma SURFS. Protocolos digitais com erros geram indeferimentos imediatos.

Síntese Estratégica:

Esse cenário aumenta a eficiência para empresas bem estruturadas, mas também eleva o risco para aquelas que não investirem em rigor documental e técnico. A conformidade deixa de ser um custo administrativo e passa a ser um diferencial competitivo que reduz contingências e aumenta previsibilidade regulatória.

A complexidade migrou da burocracia para a técnica.

Implicações Práticas

Para empreendimentos em planejamento:

• Verificar enquadramento nas novas modalidades LAU/LAC/LAE

• Avaliar vantagens da autodeclaração vs. análise prévia

• Considerar digitalização nos municípios que oferecem

• Incorporar novos prazos de validade (3-10 anos) no planejamento financeiro

Para projetos em andamento:

• Revisar adequação aos códigos municipais atualizados

• Verificar possibilidade de migração para novas modalidades

• Atualizar documentação conforme novos padrões

• Reavaliar cronogramas considerando processos digitais

Para operações existentes:

• Preparar renovações considerando novos prazos (3-10 anos)

• Avaliar elegibilidade para renovação automática

• Manter controle rigoroso de condicionantes para evitar sanções

• Documentar histórico de conformidade para facilitar renovações

Soluções Tecnológicas para Conformidade Regulatória

Para enfrentar esse novo cenário regulatório, empresas do setor estão adotando soluções tecnológicas especializadas que automatizam processos, centralizam documentação e garantem rastreabilidade de conformidade:

Nossas soluções que podem apoiar suas decisões e necessidades:

🔹 Safetydocs

Plataforma integrada para gestão de documentação técnica, conformidade e rastreabilidade em projetos de construção. Permite centralizar ARTs, RRTs, licenças e certificados com controle de vencimentos e alertas automáticos.

🔹 Licenciamento Brasil

Solução especializada em automação de processos de licenciamento ambiental e urbanístico, com integração a sistemas governamentais e acompanhamento de tramitação em tempo real.

🔹 EVTL Express

Ferramenta para elaboração e gestão de Estudos de Viabilidade Técnica e Legal com integração de normas regulatórias atualizadas, permitindo análise preliminar de conformidade antes da submissão oficial.

🔹 LIA (Licenciamento Inteligencia artificial)

Plataforma que usa inteligencia artifical para análise de impactos e conformidade regulatória em empreendimentos.

As empresas mencionadas são referências de mercado em suas áreas de atuação.

Insight Técnico da Semana

"A simplificação regulatória em curso não elimina o risco — ela reorganiza onde o risco está."

O que antes era responsabilidade compartilhada entre empreendedor e órgão licenciador agora se concentra crescentemente no primeiro. Empresas e empreendedores que estruturarem bem seus processos de licenciamento, documentação técnica robusta e rastreabilidade adequada tendem a:

• Ganhar tempo nos processos

• Reduzir contingências regulatórias

• Operar com maior previsibilidade

• Construir histórico positivo com órgãos licenciadores

O diferencial competitivo não estará mais em "driblar" a regulação, mas em dominá-la tecnicamente e transformá-la em vantagem operacional.

METODOLOGIA E TRANSPARÊNCIA

Fontes consultadas: Portais oficiais de Câmaras Municipais, Sites oficiais de Prefeituras, Diários Oficiais (Municipal, Estadual, Federal), Sistemas de legislação governamentais.

Legislações verificadas: 8 normas confirmadas em fontes oficiais.

Taxa de verificação: 100% em fontes oficiais.

Data da consulta: 19 de dezembro de 2025.

Limitação: Projetos de Lei em tramitação (São José dos Campos) podem sofrer alterações antes da aprovação final.

Resumo técnico para tomada de decisão

A reorganização regulatória em curso no Brasil transfere o foco do controle público para a responsabilidade técnica do empreendedor, tornando EVTLs, licenciamento integrado e rigor documental fatores críticos de competitividade e previsibilidade regulatória.